万达商管引领轻资产潮流：商业地产轻资产化运作的全面解析与趋势展望

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在管项目统计

截至2020年9月，我们通过查阅上市公司公告等资料发现，共有29家企业涉足轻资产输出领域，这些企业的物业管理面积大多超过了10万平方米。到了2023年，这些企业管理的轻资产项目数量累计达到了287个。这一数据直接反映了近期商业地产轻资产项目的整体规模。

商业地产领域，轻资产模式正慢慢受到关注，很多公司纷纷效仿，渴望从中获得利益。这一趋势反映出，轻资产在行业的发展潮流中，其重要性正逐步提升。

一线城市策略

开发商视一线城市的综合性项目为极其宝贵的资产。北京、上海、广州、深圳等一线城市土地资源紧张，项目具有显著影响力，因此自主经营显得尤为适宜。自主管理这些项目，既可确保完全掌控，又能带来持续稳定的收益。

开发商能够根据市场波动调整策略，成功塑造出具有强大竞争力的商业区域。比如，在上海的一些大型商场，开发商接手后，持续优化业态组合，举办各类特色活动，吸引了众多消费者，从而提高了项目的市场价值。

轻资产项目困境

轻资产项目规模虽大，却面临诸多困难。首先，仅靠基本需求消费难以支撑日常运作，因其规模和影响力有限，难以吸引大量稳定的核心客户；其次，它缺少城市综合体内部的协同发展能力，使得各业务之间难以形成有效的互补。

这类项目对管理者要求极高，他们在运营过程中稍有不慎就可能引发经营问题。这些问题会使物业运作变得低效，而这些低效物业往往成为轻资产项目发展的起点。因此，为了提高这些物业的效率，我们必须投入大量人力和精力。

项目区域分布

这些轻资产项目大多位于二线或四线城市。在这些地方，土地利用率普遍较高，但项目管理效率却相对较低。以某些四线城市为例，尽管土地资源丰富，但早期建设的商业设施由于管理不善等问题，要么闲置，要么收益不佳。

这类轻资产领先企业凭借其品牌和管理优势，能够拓展业务范围，以较低成本获得项目，并提高项目价值。初步分析表明，四线城市或许是万达大规模轻资产扩张的理想之地，也是主要战场，因为那里具有巨大的市场潜力。

万达与大悦城模式对比

万达实施的是全面品牌输出的策略。他们在众多城市广泛推广自己的品牌和管理模式，迅速复制商业项目。而大悦城则选择了轻资产运营的方式，其核心是灵活运用金融手段。

大悦城地产负责管理三家房地产基金，总共募集到了257亿元的资金。这些资金主要用于轻资产模式的运营。资金渠道丰富，足以支撑整个资产管理流程。公司已在天津、上海、北京等多个城市成功执行了多个项目。通过合作开发、基金运作以及管理经验的输出，公司成功实现了业务多元化，并在商业地产轻资产领域开辟了新的发展路径。

轻资产化的挑战与未来

若地产公司转向轻资产模式，它们就不再只是依靠自身资源，而是借助品牌、技术、管理等非实体要素，实现了规模和收入的共同提升。然而，轻资产化并非无要求，企业需拥有充裕的高品质固定资产，比如已成功运营的高品质项目，这样才能积累管理经验，并有效传播品牌价值。

下半场刚开始，我国商业地产行业已经从“产销模式”过渡到了“资管模式”。在这种轻资产运营模式下，共享租金收益是关键。然而，企业在扩大业务过程中，能否持续实现稳定盈利尚不明确。如果企业决定全面转型，仅依靠新增自持项目来获取银行贷款可能会遇到困难，这对改善债务状况并无实际帮助。商业地产从业者若想成功转型至轻资产模式，需巧妙结合各类技能、智慧资产、品牌效应和金融手段等多种资源。

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